Z dniem 1 stycznia 2019r. z mocy prawa nastąpi przekształcenie gruntów w użytkowaniu wieczystych w pełną własność. Zmiany dotyczą gruntów pod blokami i domami jednorodzinnymi.
Co to jest użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste jest formą prawa, które dotyczy nieruchomości gruntowej i polega na oddaniu w użytkowanie gruntu, którego właścicielem jest Skarb Państwa, lub samorząd (powiat lub gmina). Użytkownikiem takie gruntu może być osoba fizyczna lub prawna, a czas takiego użytkowania z reguły wynosi 99 lat. Użytkownik, w zamian za możliwość korzystania/używania takiego gruntu płaci właścicielowi gruntu opłatę w postaci tzw. opłaty za użytkowanie wieczyste. Opłaty te ulegały zmianie za sprawą tzw. aktualizacji opłat. Teraz za sprawą Ustawy z 20 lipca 2018r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów grunt z mocy prawa, czyli bez konieczności składania wniosków, zostanie przekształcony w prawo własności, czyli użytkownik stanie się właścicielem gruntu.
Procedura przekształcenia gruntów w pełną własność
Zgodnie ze wspomnianą ustawą, podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków jest „zaświadczenie” wydawane przez właściwy organ, którym jest w zależności od okoliczności Starosta, dyrektor oddziału terenowego KOWR, wójt/burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu lub województwa lub Zarząd Zasobów Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Wydanie wspomnianego Zaświadczenia musi nastąpić w ciągu 12 miesięcy od dnia przekształcenia, albo 4 miesiące, jeżeli został złożony wniosek nowego Właściciela. Dokument ten zawiera informacje dotyczące przekształconej nieruchomości, oznaczenie nieruchomości, nr KW, datę wydania zezwolenia oraz informacje o konieczności i sposobie wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej.
Opłata przekształceniowa użytkowania wieczystego oraz jej bonifikaty
Przekształcenie użytkowania wieczystego wiąże się z opłatami na rzecz dotychczasowego właściciela. Opłata ta zgodnie z ustawą wynosi równowartość rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Trzeba jednak sprawdzić, kiedy ostatni raz opłata była aktualizowana. Płatności należy dokonywać każdego roku do końca marca, przez okres 20 lat, zatem całość opłaty stanowi dwudziestokrotność ostatniej opłaty za użytkowanie wieczyste.
Ustawodawca przewidział też jednorazowe rozliczenie tej opłaty, które wiąże się z uzyskaniem bonifikaty. Jej wysokość uzależniona jest od tego, kto był dotychczasowym właścicielem gruntu tzn. czy był to Skarb Państwa, czy jednostka samorządu terytorialnego oraz od roku w którym jednorazowa spłata ma być dokonana. W przypadku gruntów Skarbu Państwa i spłaty jednorazowej w 2019r. bonifikata będzie wynosić 60%. O wysokości bonifikaty dotyczącej gruntów należących do samorządów decydują lokalne uchwały rad lub sejmików, trzeba więc sprawdzić jak sprawa wygląda lokalnie.
Po rozliczeniu całej kwoty będzie można dokonać wykreślenia informacji z księgi wieczystej nieruchomości, zawiadamiającej o konieczności dokonywania opłat.
Podsumowanie
Jak podają statystyki właścicielami gruntów stanie się około 2.5 miliona użytkowników wieczystych. Ustawa uprości sytuację wszystkim posiadaczom działek zabudowanych, gdzie użytkownicy byli właścicielami budynków, a tylko użytkownikami gruntów.
Niestety pojawiło się przy okazji wiele sytuacji trudnych do jednoznacznego zinterpretowania. Do takich należą choćby działki będące w użytkowaniu wieczystym, które służą jako drogi dojazdowe, podwórka, place zabaw, czy śmietniki. W obecnym kształcie przepisów do przekształcenia nie dojdzie.
Otwartą kwestią pozostaje też obrót gruntami, które z mocy prawa zostały przekształcone, ale nie ma na to jeszcze stosownego zaświadczenia. Biuro nieruchomości, jeżeli pośredniczy w sprzedaży, to sprzedaje grunt stanowiący odrębną własność, ale nie ma na to właściwego dokumentu.
Miejmy nadzieję, że ustawodawca po Nowym Roku uzupełni wszelkie dwuznaczności, które ułatwią interpretację przepisów i przyspieszą obrót opisywanymi nieruchomościami.
Grupa Olx, zarządzająca marką Otodom, jednego z wiodących serwisów nieruchomości, powołała grupę pośredników nieruchomości w celu polepszenia swoich usług.
Ciało doradcze
Grupa 12 pośredników nieruchomości z całego kraju, z niebanalnym doświadczeniem w branży zebrała się w grudniowy, poniedziałkowy poranek w Warszawie w hotelu Intercontinental w Warszawie, żeby porozmawiać o wyzwaniach rynku obrotu nieruchomości w Polsce. Grupa ta, wybrana spośród ponad 100 kandydatów, na zaproszenie organizatora, przez niemal cały dzień rozmawiała o sposobach wyłonienia najlepszych z branży, spośród szerokiego grona osób, zajmujących się tą profesją.
Rada Doradcza Klientów Otodom
Rynek nieruchomości
Już w praktyce, w trakcie warsztatów okazało się, że każdy z zaproszonych gości posiada inny zestaw własnych doświadczeń, co świadczyć może o zróżnicowaniu rynku pośrednictwa nieruchomości w naszym kraju. Każdy region, każde miasto musi się na co dzień zmierzyć z innymi problemami. Ze względu na szeroki wachlarz problemów, niespójne ustawodawstwo i bardzo wymagające potrzeby klientów, każdy z grona zaproszonych wypracował inny zestaw kompetencji, dzięki którym jest widoczny, a przez to skuteczny na swoim lokalnym rynku pośrednictwa nieruchomości. Otodom postanowił, że zbierze te doświadczenia, aby w perspektywie czasu docenić je i nagrodzić.
Pośrednik nieruchomości
Po całym dniu pracy w grupach okazuje się, że pośrednictwo nieruchomości to szeroki, nie do końca zamknięty katalog umiejętności miękkich i twardych. Są one wykorzystywane do ciężkiej, mozolnej ale często bardzo satysfakcjonującej pracy, jakim jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.
Jestem szczęśliwym uczestnikiem Rady Doradców Klientów Otodom i biorę w niej udział zaznaczając swoją obecność i wnosząc mój wkład i doświadczenie w temacie jeszcze lepszej obsługi moich klientów w pośrednictwo nieruchomości w mieście Toruń i regionie.
Świat idzie do przodu, sposób prezentacji ofert nieruchomości także. Jeszcze nie tak dawno temu ogłoszenie nieruchomości polegało na umieszczeniu 3-5 słów w gazecie. Na tak skonstruowaną notatkę dzwonili potencjalni klienci, którzy pytani o różne szczegóły. Niestety nie wszystko można łatwo i zrozumiale opisać, nie wspominając o konieczności dokonywania wielu nietrafnych prezentacji. Na miejscu okazywało się, ze klient nie tego oczekiwał, lub inaczej wyobrażał sobie wielkość, kształt i standard łazienki, czy kuchni.
Historia
Z czasem w nieruchomościach wszechobecne panowanie przejął internet, co zaowocowało możliwością publikacji zdjęć. To otworzyło ogromne możliwości publikującym oferty, ponieważ jak wiemy jedno zdjęcie „więcej warte, niż 1000 słów”. Taka propozycja zaserwowania oferty potencjalnemu zainteresowanemu umożliwiła pokazanie jak nieruchomość wygląda, jaki jest jej standard, jak jest urządzona itp.
Oprócz samych zdjęć serwisy internetowe umożliwiają publikacje rzutów, czyli zdjęcia układu pomieszczeń względem siebie tworzących całość. Idealne wręcz rozwiązanie opisu połączonego ze zdjęciami wraz z rzutem zalały serwisy i wyeliminowały niepotrzebne prezentacje. Początki tej rewolucji nie wyglądały jednak tak różowo. Jakość publikowanych zdjęć oraz sposób ich wykonania pozostawiały bardzo wiele do życzenia. Sama „treść” fotografii, na których widnieje nie posprzątany pokój z zaległymi, zniszczonymi meblami bardziej zniechęca, niż zachęca do obejrzenia pozostałych pomieszczeń i rozmowy z właścicielami o warunkach transakcji.
Część publikujących poszła po rozum do głowy i rozpoczęła długą i żmudną walkę z bylejakością przygotowując nieruchomości pod względem prezentacji, jednocześnie kładąc nacisk na jakość samych zdjęć.
Odpowiednio skadrowane przygotowane zdjęcie przygotowanego wnętrza potrafi zdziałać i… przekłamać w drugą stronę. W sieci zaczęły pojawiać się wystudiowane i profesjonalnie przygotowane oferty, rodem z katalogów, które swoją perfekcją zachęcały do wizyty w nieruchomości, gdzie osoba wizytująca ulegała rozczarowaniu, ponieważ to, co prezentowała fotografia zupełnie nie odpowiadało rzeczywistości.
Dzisiaj
Jak zwykle polityka złotego środka w postaci zastosowania zdrowego rozsądku oraz zdobyczy technologicznych przynosi najlepsze efekty. Trochę tylnymi drzwiami, ale skutecznie do branży nieruchomości wdarły się kamery 360. Są to urządzenia, które są tak skonstruowane, ze obejmują swoim zasięgiem obraz w promieniu 360 stopni. Oczywiście istnieje też funkcja filmowania takiego obrazu. Dzięki temu widz, oglądający, sterując swoim urządzeniem jest w stanie rozejrzeć się po całym pomieszczeniu, a nie tylko koncentrować się na kadrze, który wybrał fotograf. Co to oznacza dla widza? Przede wszystkim jest to sposób na to, żeby oglądający skupił uwagę na elemencie zdjęcia, który go interesuje.
Możliwości sprzętowe w połączeniu z odpowiednimi programami umożliwiają łączenie zdjęć w spacery 360. Powstaje więc możliwość „przespacerowania się” po nieruchomości z możliwością rozglądania się w tempie, jakim widzowi odpowiada.
Takie narzędzia do skutecznej prezentacji stosujemy w naszych prezentacjach.
Co przyniesie jutro? Najprawdopodobniej będą to wirtualne spacery z możliwością wyboru wielu opcji polegających na tym, że odbiorca będzie już w momencie prezentacji mógł umeblować swoje mieszkanie wg własnego gustu, a swoje pomysły będzie mógł pokazać znajomym czy rodzinie.
Podsumowanie
Dzisiejsze możliwości sprzętowe w połączeniu z umiejętnością operatora i przy zastosowaniu odpowiednich aplikacji oszczędzają poszukującym czas oraz umożliwiają sprzedającym w zachęcający sposób publikacje swojej oferty. Stosujemy te metody działania i przynoszą bardzo dobre efekty.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to jest biznes. W interesach zawsze są dwie strony: ta która czegoś potrzebuje oraz ta, która coś oferuje. Żeby doszło do transakcji potrzeba klienta potrzebującego musi się spotkać z propozycją strony oferującej – przy odpowiednio ustalonej cenie. Na rynku pośrednictwa nieruchomości te zasady zdają się nie obowiązywać, klient i pośrednik traktują się jak konkurencja, przez co dochodzi do wielu stresujących sytuacji zarówno po jednej jak i po drugiej stronie. Co więc zrobić, aby to zmienić? Porozmawiać! Kliencie, przygotuj się do rozmowy z pośrednikiem. Poniżej prezentuję główne wątki takiej rozmowy.
Klient decydując się na współpracę z pośrednikiem ma do dyspozycji dwie umowy pośrednictwa, na podstawie których pośrednik przyjmuje nieruchomość do sprzedaży czy wynajmu. Pierwsza z nich to umowa pośrednictwa bez klauzuli wyłączności, druga to umowa ekskluzywna, tzw. „na wyłączność”.
Nikt nas nie lubi płacić wysokich rachunków za ogrzewanie. Częściowo koszty ogrzewania wynikają z zewnętrznych czynników, na które nie mamy wpływu, zgodnie ze słowami klasyka „Pani Kierowniczko, jak jest zima, to musi być zimno…” no to trzeba mieszkanie ogrzewać. Po części jesteśmy w stanie grzać „smart”, czyli tak, aby najbardziej efektywnie wykorzystać energię, za którą nas później rozliczy dostawca.
Większość z nas, niezależnie od tego, czy mieszkania w mieszkaniu wynajmowanym, czy własnym co miesiąc musi być gotowym, aby zapłacić czynsz. Prześledźmy elementy czynszu, tzn. jakie opłaty wchodzą w jego skład.
