Przekształcenie gruntów w użytkowaniu wieczystym

Krzysztof Butowski 29 grudnia 2018

Z dniem 1 stycznia 2019r. z mocy prawa nastąpi przekształcenie gruntów w użytkowaniu wieczystych w pełną własność. Zmiany dotyczą gruntów pod blokami i domami jednorodzinnymi.

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste jest formą prawa, które dotyczy nieruchomości gruntowej i polega na oddaniu w użytkowanie gruntu, którego właścicielem jest Skarb Państwa, lub samorząd (powiat lub gmina). Użytkownikiem takie gruntu może być osoba fizyczna lub prawna, a czas takiego użytkowania z reguły wynosi 99 lat. Użytkownik, w zamian za możliwość korzystania/używania takiego gruntu płaci właścicielowi gruntu opłatę w postaci tzw. opłaty za użytkowanie wieczyste. Opłaty te ulegały zmianie za sprawą tzw. aktualizacji opłat. Teraz za sprawą Ustawy z 20 lipca 2018r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów grunt z mocy prawa, czyli bez konieczności składania wniosków, zostanie przekształcony w prawo własności, czyli użytkownik stanie się właścicielem gruntu.

Procedura przekształcenia gruntów w pełną własność

Zgodnie ze wspomnianą ustawą, podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków jest „zaświadczenie” wydawane przez właściwy organ, którym jest w zależności od okoliczności Starosta, dyrektor oddziału terenowego KOWR, wójt/burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu lub województwa lub Zarząd Zasobów Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Wydanie wspomnianego Zaświadczenia musi nastąpić w ciągu 12 miesięcy od dnia przekształcenia, albo 4 miesiące, jeżeli został złożony wniosek nowego Właściciela. Dokument ten zawiera informacje dotyczące przekształconej nieruchomości, oznaczenie nieruchomości, nr KW, datę wydania zezwolenia oraz informacje o konieczności i sposobie wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej.

Opłata przekształceniowa użytkowania wieczystego oraz jej bonifikaty

Przekształcenie użytkowania wieczystego wiąże się z opłatami na rzecz dotychczasowego właściciela. Opłata ta zgodnie z ustawą wynosi równowartość rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Trzeba jednak sprawdzić, kiedy ostatni raz opłata była aktualizowana. Płatności należy dokonywać każdego roku do końca marca, przez okres 20 lat, zatem całość opłaty stanowi dwudziestokrotność ostatniej opłaty za użytkowanie wieczyste.

Ustawodawca przewidział też jednorazowe rozliczenie tej opłaty, które wiąże się z uzyskaniem bonifikaty. Jej wysokość uzależniona jest od tego, kto był dotychczasowym właścicielem gruntu tzn. czy był to Skarb Państwa, czy jednostka samorządu terytorialnego oraz od roku w którym jednorazowa spłata ma być dokonana. W przypadku gruntów Skarbu Państwa i spłaty jednorazowej w 2019r. bonifikata będzie wynosić 60%. O wysokości bonifikaty dotyczącej gruntów należących do samorządów decydują lokalne uchwały rad lub sejmików, trzeba więc sprawdzić jak sprawa wygląda lokalnie.

Po rozliczeniu całej kwoty będzie można dokonać wykreślenia informacji z księgi wieczystej nieruchomości, zawiadamiającej o konieczności dokonywania opłat.

Podsumowanie

Jak podają statystyki właścicielami gruntów stanie się około 2.5 miliona użytkowników wieczystych. Ustawa uprości sytuację wszystkim posiadaczom działek zabudowanych, gdzie użytkownicy byli właścicielami budynków, a tylko użytkownikami gruntów.

Niestety pojawiło się przy okazji wiele sytuacji trudnych do jednoznacznego zinterpretowania. Do takich należą choćby działki będące w użytkowaniu wieczystym, które służą jako drogi dojazdowe, podwórka, place zabaw, czy śmietniki. W obecnym kształcie przepisów do przekształcenia nie dojdzie.

Otwartą kwestią pozostaje też obrót gruntami, które z mocy prawa zostały przekształcone, ale nie ma na to jeszcze stosownego zaświadczenia. Biuro nieruchomości, jeżeli pośredniczy w sprzedaży, to sprzedaje grunt stanowiący odrębną własność, ale nie ma na to właściwego dokumentu.

Miejmy nadzieję, że ustawodawca po Nowym Roku uzupełni wszelkie dwuznaczności, które ułatwią interpretację przepisów i przyspieszą obrót opisywanymi nieruchomościami.